收房收来一堆烦恼 潍坊市民盼监管到位法规健全

 
年终岁末是楼盘交房相对集中的时期,对于很多业主来说,收房验房的过程并不愉快。1月6日、7日,记者跟随高新区祥泰世家小区四期紫瑞园(以下简称紫瑞园小区)的几位业主收房发现,面对先交物业费、公摊糊涂账等一系列问题,业主处于绝对弱势地位。业主发现房屋存在质量问题后陷入两难,收房意味着默认出现的问题不再追究,不收房则面临着漫长的维修期。业主期待在收房时能跟开发商站在平等的地位上,至少不再像现在这样被牵着鼻子走。

交房那些烦恼

不提前交物业费,别想拿钥匙

市民杨先生在高新区紫瑞园小区22号楼3单元购买了一套新房,前几天他接到开发商的通知,办理交房手续。杨先生非常高兴,但交房时的烦心事让他的高兴劲立马消失了。

购房合同约定的交房日期是2014年12月31日,该小区开发商要求业主提前签订一份交接表格,大致意思是交房的相关事宜已委托给小区物业具体办理。而物业规定,业主如果想验房拿钥匙,首先要跟物业签订服务协议,并提前交纳一年的物业费。不交物业费,就不能验房,甚至不能提前去看房,拿新房钥匙更是休想。

杨先生觉得,业主有权先对自己购买的房子进行质量检验,检验合格以后再同意交房。

“对于业主提出的先验房后交费的合理要求,物业基本都拒绝了,只有极个别态度特别强硬的业主先验了房。即使这样,只要不交物业费就甭想拿到新房钥匙。”杨先生说。

据了解,由物业代开发商跟小区业主办理交房的相关事宜,目前已经成为新建小区交房时的“潜规则”之一。新房钥匙则是物业迫使业主就范的“砝码”,无论业主是否入住,要验房收房,先交一年物业费再说,这笔费用被用于小区物业前期的运转。

奎文区金鼎华府小区的业主周先生在办理交房时也遇到了同样的情况,被迫提前交了半年的物业费。

没有验收报告,配套设施不全

除了物业费的问题,业主希望拿到房子验收报告的愿望也落空了。紫瑞园小区22号楼的业主李先生说,《潍坊市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》明确规定,交付商品房时,开发商应该向买受人提供《潍坊市房地产开发项目竣工综合验收报告》和《潍坊市房地产开发项目竣工综合验收备案表》。而当业主想查看楼房竣工综合验收备案表时却被拒绝了,楼房到底有没有通过综合验收,业主们心里没底。

“按相关规定,开发商应该给我们提供房屋测绘报告,并提供房屋的面积实测数据,因为假如套内面积误差比绝对值超出3%,业主有权退房,但开发商拒绝提供,让我觉得房子里肯定有猫腻。”李先生说。

最让李先生不能接受的,是楼道里的消防设施配备不齐全。“消防栓里面什么都没有,开发商把带有严重安全隐患的房屋强行交付给业主,显然是违规行为。”李先生说。

据了解,开发商跟业主签订购房合同时,约定了交房日期及延期交房的相关赔偿规定。为了避免延期交房,个别开发商会把并没有取得相关资质及没有通过相关验收的新房强行交付给业主,这难免让不懂行的业主惶惶不安。

地下室公摊面积占了一半多

让该小区业主严重不满的还有另外一个问题,就是地下室公摊面积过大。紫瑞园小区22号楼1单元业主桂先生表示,房屋与地下室是一对一捆绑销售的,业主不能挑选,而且地下室的面积没有写入购房合同。

桂先生说,交房时他看了看自己的地下室,发现实际面积跟宣传面积严重不符,公摊面积过大,已超过了66%。

桂先生购房时,以15.71平方米的面积交纳了地下室房款。但交房时,桂先生用尺子粗略量了一下,发现地下室的实际面积只有5.3平方米。

据业内人士透露,地下室公摊面积水分大在业内是一个公开的秘密,公摊面积达到甚至超过60%的不在少数。其实地下室的公摊已经被开发商计算进楼道的公摊面积内。但开发商在地下室里又把公摊面积扣了一遍,业主只能吃“哑巴亏”。

 发现的问题往往得不到解决

该小区业主吴先生按物业的安排走完程序并交了物业费后,拿到了新房钥匙。物业工作人员领吴先生去自己的新房中转了一圈,吴先生把发现的问题记录下来交给了物业。这其中,有一个让吴先生寝食难安的问题,他发现主卧室墙壁有点倾斜,误差在4厘米左右。

验房结束后,物业让吴先生签订房屋交接书。“当时我不想签,觉得房屋还有很多问题,想等解决后再签字,可物业表示,假如我不在交接书上签字,开发商不会给我修。”吴先生说,没办法他只好在交接书上签字收房。

交房后,开发商把一些小毛病处理了,但对墙壁倾斜的问题却一直没解决。吴先生多次给物业打电话,物业工作人员最后干脆表示这是在浇筑过程中出现了一点偏差,无法修理。

1月7日下午,几名施工人员来到吴先生家,表示会把墙皮的石灰铲掉,重新粉刷以此“找补找补”。施工人员走后,吴先生在房间内不停地抽烟。“花几十万块钱买了这么套房子,心里说不出的窝火,可谁让我收房了呢,现在说啥都晚了,肠子都悔青了。”吴先生对记者说。

紫瑞园小区业主刘先生验房时也发现了诸多问题,最严重的是地面有裂缝。刘先生的新房中,除客厅外,其他的几个房间的地面上均有非常明显的裂痕。验房时,物业工作人员不断催促刘先生赶紧结束并说:“主要看看有没有大毛病就行了,有些小毛病即使跟开发商反映了,也不一定能帮你解决。
”
记者采访了解到,多位小区业主表示,整个验房的过程用不了二十分钟,对于验房时发现的问题,很多都没有了下文。

业内爆料

缺少相关知识,业主稀里糊涂“被交房”

潍坊名仕宜居房产咨询有限公司验房师培训负责人王清华透露,目前的潍坊市场上,交房过程中存在的问题确实非常多。除了预收物业费外,还有其他一系列的乱收费霸王条款,如电梯使用费、楼道卫生费等。

先领钥匙后验房也是业内普遍存在的一个问题,先签了收房认可书再验房,等发现问题时,购房者就成了被动方,而开发商的主动性更大、责任更小。对业主发现的问题,开发商往往采取“拖字诀”,容易的就解决；难的就拖下去,拖到业主耐心消耗殆尽为止。

交房时资料不全也是一个重要的问题,有些开发商耍小聪明,虽然出示一些文件,但没有盖公章,实际上不具备任何法律效力。另外,在地下室公摊面积、房屋质量、相关配套设施建设等方面的“猫腻”更多,没有相关专业知识的业主,很容易稀里糊涂地“被交房”。

业主无奈

没有精力跟开发商耗,最后只能妥协

在如今开发商占据主导地位的交房背景下,买卖双方地位严重失衡,小区业主有苦难诉。

“虽说花了几十万块钱买套房子,但我对这套房子的要求真的不高,只要别出现严重的质量问题,有些小毛病我都理解也能接受。可想想以后我要生活在这么一间‘歪房子’里,心里有说不出的难受。”吴先生说。

吴先生告诉记者,紫瑞园小区22号楼像他家这种情况的业主不在少数,有些业主稀里糊涂地收了房,有些业主还在跟开发商“对峙”着。

“买套新房不容易,盼了好几年,终于盼到新房交房了,大家都不愿意再去斤斤计较。有的人等着新房结婚,有的人过够了租房的生活,大家都没有力气抗争了。”吴先生说。

紫瑞园小区业主刘先生说,大家都知道验房不过是走走过场。“就算房子验出了问题,开发商就是拖着不给我们解决,最后耗不起的是我们,妥协的还是我们。谁也没有精力换房子,谁也没有精力跟开发商打官司,吃亏的还是我们。”刘先生说。

也有人试图作出努力。据了解,该小区的几十位业主已经联合了起来,打算跟开发商“战斗”到底,捍卫自己的权益。

部门回应

开发商在交房过程中的部分行为违规

1月7日下午,记者联系了紫瑞园小区的开发商潍坊祥业置业有限公司,工作人员表示这些情况应该找售楼处。记者又联系了紫瑞园小区售楼处,工作人员表示,相关负责人不在。记者留下电话让相关负责人联系记者,但直到当天晚上7时许,记者也没有接到相关负责人的电话。

记者随后联系了潍坊市住房和城乡建设局,工作人员表示,消防设施配备不全不能交房,开发商不向业主提供面积实测数据也是违规行为,但这些问题牵扯到了多个部门,建议记者向市建设局服务群众办公室联系。记者把情况反映给该办公室,工作人员做记录后表示,他们只是服务平台,问题还要转交给相关部门处理,最快要7个工作日,问题复杂的话可能要几个月。

记者又联系了高新区建设工程质量安全监督站,相关负责人表示,房屋地面、墙面裂缝可能是安装地暖时施工所致,墙体倾斜则有可能是建筑墙体浇筑时发生了偏差。这些问题都是建筑质量中的常见问题,可能会影响感官,但不存在结构问题,不影响居住安全。

相关规定

发现问题如何处理,缺乏细则约束

2014年7月,住建部和工商总局联合出台的《商品房买卖合同(预售)示范文本》明确规定,商品房交付时应符合几个条件:该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；取得面积实测技术报告书；经分期综合验收合格；取得商品住宅交付使用批准文件,其中前两条为必备文件。此外,商品房如果为住宅,出卖人需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。在基础设施设备方面,供水、排水,供电,供暖,燃气等都有明确规定。交付使用时,出卖人应当出示合同约定文件,如不出示证明文件或证明文件不齐全,买受人有权拒绝接受,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。在办理交付手续时,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

关于交房时开发商应该达到哪些条件,有诸多的条文进行约束。不过业主在验房时发现的房屋问题该如何处理,多长时间处理完毕,却并没有明确的规定。在购房合同当中,也没有进行约定,怎么修、修多久全都要看开发商的脸色。

奎文区金都时代新城小区的居民韩先生说,他在验房时写了满满一页纸的问题,如今快两年过去了,这些问题如石沉大海,始终没有得到解决。“我们把问题反映给物业和开发商了,他们多长时间能修好并没有相关规定来约束,可能是几天也可能是几年。就算他们不来维修,我们也不可能因为这些问题跟开发商耗着,拖到最后只好让步。”韩先生说。

针对新房中出现的一些问题,也有一些购房者借助验房师向开发商进行索赔,但多数业主还是不愿意跟开发商纠缠。“希望相关部门能够切实监管到位,并能出台完善规范交房验房等相关事宜的法律法规,真正从法律上约束开发商的行为,这样我们在维权的时候底气也能足一些。”韩先生说。

给您支几招

做足功课抓住要点,验房时要细心

业内人士提醒,业主在验房的过程中,有几个环节必须要查验,首先看是墙面、地面和房顶是否有裂纹、弯曲倾斜,是否有明显的凹凸。可以带一个小锤,敲打墙面和地面,看是否出现开裂,空鼓等现象。再就是防水,查看新房的防水措施好坏,要看墙体上是否有水渍,如厨房和洗手间的顶面、外墙、地面等。还可以堵住卫生间的各下水口,往卫生间里放上不低于2厘米的水,24小时后到楼下查看是否有漏水现象。

查看新房是否通电通水是最基本的,除了查看所有的插座内是否都有电外,还要检查闭合开关箱内对应的分路电闸,以及总开关箱里各分路电闸及漏电保护是否都运转正常。门窗则主要查看密封性,防止雨水渗透,同时看看开合是否顺畅,锁闭是否方便等；配套的钥匙是否能快速顺利地打开门,看门窗是否存在变形,把手是否破损等。

查看排水,可以用容器装满水快速地倒向房屋中的各个地漏、下水道,看水是否能快速排出。查看厨房烟道是否有堵塞现象,点燃一些废纸,看烟气是否能从烟道迅速排出。最后,记录好房屋内各水表、电表、气表的数字。

在验房前,如果开发商要求交费或签署文件,业主不能答应,否则在验房过程中发现的质量问题,很可能需要自己付钱解决。（记者 赵春晖）（原载潍坊晚报）

摘自人民网  
原文链接：http://wf.people.com.cn/n/2015/0108/c70092-23484380.html 

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